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我这次来深圳，是受清华房地产校友会之邀，为清华大学国际研究生院的同学做一场城市更新的案例分享。我讲完后就有同学向我反馈“怎么感觉你说的城市更新跟我们理解的不是一回事？”，我知道他说的是什么，因为深圳的城市更新实在太特殊，“831大限”后还能通过一二级开发获得土地的大概也只有深圳，他们管这种叫“城市更新”，虽然过程复杂漫长，却几乎是在深圳可以获得大块土地的唯一办法，所以再难也要迎难而上。

因为是这种模式，所以算账也简单，以未来的增量来解决现在的存量问题，办法无非就是提高容积率、增大可售面积、通过房价的上涨以时间换空间等。这种模式的好处显而易见，充分调动了社会资本的积极性，极大的加速了城市化进程，让深圳在短短的四十多年就从一个小渔村变成世界级国际大都市。可是随着时间的推移，这种模式的弊病也开始显现，物理上向上发展的空间已极其有限，经济上被透支未来迅速拉升的房价也到了人们钱包能承载的极限，一旦房地产二级市场的收益难以弥补一级开发的付出，这种模式也就走到了尽头。

为什么我说的城市更新跟他们理解的不同？因为我说的几乎跟土地无关，都是基于不改变基本物理结构下的更新，讲的更多的是运营思维而非开发思维，算的更多的是细水长流的时间价值而非一次性套现的商品价值，所以身处深圳的朋友会感到陌生。而我还告诉了他们一个事实：其实也就是在过去快速城市化的中国，才有这种百分之八九十的地产商都是开发商的特别，在任何成熟的主流市场国家都是反过来的。也就是说我们以前习以为常的主流其实才是另类，真正的常态就是精耕细作，让不同的土地长出不同的“庄稼”，这才是地产商的本分。

至于账怎么算，当然是别再透支未来了（别再梦想房地产还会恢复到从前高歌猛进的时代了），市场会回归理性，有人需要的物业才有价值，否则就是新的建筑垃圾，市场的估值因使用价值而定，而不是过去我们以为的水涨船高的固定地租，盖多少就能赚多少。这就是我们通识的城市更新跟一二级联动的房地产开发最大的区别，更新的并不是盖更多的楼，而是给城市找到持续生长的新动力。

当一个城市不再生长（人称“衰退型城市”），房子再也卖不出去（人称“鬼城”），出问题的不是房地产开发，而是城市更新。大家如果最近对“村BA”、“淄博烧烤”有所感的话，就会知道其实一个地方的吸引力真是事在人为，被人抛弃的地方如果不是因为天灾，就一定还是自己不够努力。一个城市能否做城市更新？在我最新的认知里，就是要看当地还有没有不放弃努力的年轻人和想有所作为的主官，事在人为，在这平行的世界，“只要人能想到的事，都会有人可以做出来”（感谢在深圳机场看到的这句励志的话），深圳不就正是这样的被拓荒牛开垦出来的奇迹之城？

这次来深圳我还特别去一个项目拔了一下草。之前的深圳双年展催生出了南头古城，去年双年展的主展场则选择了深圳最新的城市更新案例，就是原金威啤酒厂址上改造更新出来的粤海城金啤坊。这让我特别好奇策展对于城市更新会有怎样的推动，特别是在深圳这样年轻人居多对文化似乎没有那么深耐受力的城市。离开深圳前，我特别请在深圳做产业顾问的朋友跟我一起探访。到现场我才看明白它的逻辑和企图，按深圳的城市更新逻辑，这是一个“城市更新+综合整治”的复合案例，说白了就是有“保留传承”也有“拆除重建”，两者建面的比例关系大约是1：65。整个项目可以理解为四个组团合成的综合体，有工业遗存保留下来的策展型商业（双年展就在这里办），有引入天河城的退台式社区购物中心，有自持加散售的写字楼，还有可销售的公寓。从算账逻辑，65万平米的新建部分负责现金流回款，这才有足够底气去支持1万平米的保留建筑去做文化和创新，可以说是用“65”的部分养了“1”，也可以说是用“1”撬动着“65”。这个逻辑很像上海的今潮8弄，也是在探索文化的“无用之用”中找寻破解商业同质化内卷的困局。

客观评价，在这个案例上既能看到后“城市更新行动”时期深圳城市更新的迭代进化，更多的关注精神内核，更多的引导产业上楼；也能看到转型期间的纠结，有新旧动能转换明显的不匹配感，也有对进入深运营阶段明显的不熟练。好在有这“65”的简单模型，也好在操盘主体是不那么缺钱也没有陷入传统房企高周转困境的本地国企，所以这个项目从一开始的设计还是从容的，没有硬伤，就给后期的运营留足了调改空间。重点说一下，我个人特别喜欢他们对筒仓部分的艺术化处理，让这个其实不算多旧的工业遗存展现出来的不是单纯的怀旧，而更多的是科技感、未来感，完全有条件变成先锋潮流的发生地，以此来带动商业的创新，进而影响产业办公的配比，真正形成文商旅产新生态，相互正向影响，形成自己独特的气场，在当下不景气的买方市场成功突围，不是没有可能的事。

我想迟早大家理解的城市更新会回到同样的共识，迟早历史进程中形成的特殊都会回归常态，迟早大家会接受从赚快钱转向赚慢钱的商业必然，从对物质的关注转向对内心的响应，那就是回到正轨，回归商业的本质。阵痛肯定会有，但这就是成长的代价，对于深圳这么年轻的城市，这也是必经之路。对于更多处于选择中的中国城市，该走哪一条路其实已经越来越清晰了，落后并不可怕，可怕的是夜郎自大，陷在自己的认知里走不出来。

此刻我正在贵阳筹划一场“中国城市创新大会”，希望能在这个王阳明龙场悟道逆风翻盘的地方，让更多的人看到创新的价值，让更多的城市找到属于自己的破茧之道。对这个话题感兴趣的朋友，欢迎后台联系我，我们一起来看看，城市更新可以怎么做更好玩，更有意义！